Eine wichtiger Punkt in meinem Portfolio ist die Wertermittlung von Immobilien. Jahrelange Erfahrung und Expertise zeichnen meine Arbeit aus. Wer eine Immobilie besitzt – ganz egal ob Einfamilienhaus, Anlageobjekt, Eigentumswohnung oder Gewerbeimmobilie, wird sich irgendwann die Frage stellen, wie viel dieses Objekt wert ist. Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine arbeitsintensive und knifflige Sache, die Sie am besten Experten überlassen: So gehen Sie sicher, dass auch tatsächlich alle Faktoren, die für die Immobilienbewertung relevant sind, berücksichtigt werden.
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Gründe für die Werteermittlung einer Immobilie
Es gibt viele gute Gründe, warum man wissen möchte, wie viel die eigenen Immobilie derzeit wert ist. Die häufigsten Gründe sind folgende:
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- Aufnahme einer Hypothek
- Ermittlung des Gesamtvermögens
- Erstellen eines Testaments
- Überprüfen der Höhe der Erbschaftssteuer
- Vermögensaufstellung im Rahmen einer Scheidung
- Abschluss einer neuen Versicherung
Kauf und Verkauf einer Immobilie
Kein Haus kann verkauft werden, ohne dass einen Wertermittlung diesem Prozess voran gegangen ist. Der Verkäufer oder die Verkäuferin möchte schließlich, bevor er oder sie die Immobilie zum Verkauf anbietet wissen, wie viel sie wert ist. Davon hängt der Angebotspreis maßgeblich ab. Eine Wohnung oder ein Haus unter Wert zu verkaufen ist keine sinnvolle Sache. In einem aufwendigen verfahren ermittle ich den Wert Ihrer Immobilie. Als Maßstab für den Preis, mit dem wir Ihr Objekt auf dem Markt inserieren, verwenden wir den so genannten Verkehrswert. Das ist der Preis, für den eine Immobilie mit ähnlichen Merkmalen in ähnlicher Lage verkauft werden kann. Nicht immer deckt sich der tatsächlicher Wert einer Immobilie mit dem Verkehrswert. Bei der Wertermittlungen beziehen ich alle relevanten Faktoren mit ein, so dass der Wert sehr genau bestimmt werden kann. Auch um den Mietpreis festzulegen, ist es sinnvoll, den Wert der eigenen Immobilie zu kennen. Danach kann sich ein eventueller Mietpreis ebenfalls richten. Gerne ermittle ich auch den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung, wenn das Objekt nicht zum Verkauf steht. Sprechen Sie mich gerne an.
Der Wert eine Immobilie bei der Finanzierung
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und können mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin zu einer Einigung kommen? Dann ist der nächste Schritt, dass Sie sich um eine Immobilienfinanzierung kümmern. Bei der Bank Ihrer Wahl reichen Sie sämtliche Unterlagen ein. Die Wertermittlung ist für die Genehmigung des Darlehens ebenfalls wichtig. Die Bank errechnet mit diesem Wert den sogenannten Beleihungswert. Mit in diesem Wert eingerechnet werden eventuelle Wertverluste der Immobilie, die im Laufe der Zeit je nach Marktlage passieren können. So geht die Bank sicher, dass das Darlehen, dass sie Ihnen gewährt mit dem Wert der Immobilie auf jeden Fall gedeckt ist.
Ablauf bei der Immobilienbewertung
Möchte man eine Wertermittlung seiner Immobilie durchführen lassen, sollte man sich an einen professionellen Gutachter wenden. Dieser ist geschult und seine Expertise bzw. sein ermittelter Wert der Immobilie hält ggf. auch gerichtlichen Auseinandersetzungen Stand. Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es drei Möglichkeiten, wie man vorgehen kann. Diese sind das Vergleichsverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Je nach Immobilie bietet sich ein anderes Verfahren an.
Das Vorgehen beim Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren wir meistens angewendet, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln – vor allem, dann wenn es zum Verkauf steht. Ausschlaggebend für den Wert der Immobilie sind die Preise, die derzeit beim Verkauf ähnlicher Gebäude oder Wohnungen in ähnlicher Lage erreicht werden. Das heißt, bei diesem Verfahren hat das Wechselspiel zwischen Angebot und Nachfrage einen hohen Einfluss auf den ermittelten Immobilienwert. Zudem fließen weitere Faktoren mit den Immobilienwert ein. Diese sind u.a. Ausstattung und Zustand der Immobilie, Größe und Grundriss, Bauweise sowie Baujahr und Modernisierungsgrad.
So funktioniert das Ertragswertverfahren
Kauft man eine Immobile als Anlageobjekt, wird in der Regel das Ertragswertverfahren verwendet, um den Wert zu ermitteln. Denn in diesem Fall hängt der Kaufpreis auch davon ab, wie viel man mit der Immobilie später einnehmen kann. Als Anlageobjekte dienen häufig Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern, deren Wohnungen dann vermietet werden. In einem aufwendigen Verfahren wird der Gutachter errechnen, welche Einnahmen zu erwarten sind. Wichtige Faktoren dabei sind der Rohertrag und die Kosten, die durch die Bewirtschaftung oder Zinsen entstehen. Auch der Bodenrichtwert, die Restnutzungsdauer und bauliche Umstände spielen bei der Wertermittlung für ein Anlageobjekt eine Rolle.
Vorteile beim Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren fliesen in die Immobilienbewertung Faktoren ein, die den eigentlichen Wert des Hauses bestimmen. Es steht weniger, der Preis der auf dem Markt erzielt werden kann im Vordergrund. Relevant sind materielle Werte des Hauses oder der Wohnung. Dazu gehören vor allem der Bodenrichtwert, die Baukosten in Relation mit dem Baujahr und die Nutzungsmöglichkeiten. Hat eine Immobilie z.B. einen Garten so steigt der Wert.
Welches Wertermittlungsverfahren ist das beste?
Diese Frage kann man so nicht beantworten. Welches Verfahren zur Ermittlung eines Immobilienwerts verwendet wird, hängt von der jeweiligen Fragestellung ab. Ein professioneller Gutachter, weiß worauf es ankommt. Alle drei Verfahren dürfen in Deutschland angewendet werden.